重要ポイントまとめ
- 韓国では、保証金が₩6,000万を超える、または家賃が月₩300,000を超える賃貸借契約は、契約から30日以内に届け出なければなりません。2025年6月からは、届出が遅れると₩20,000〜₩300,000の罰金が科されます。
- 韓国の登録外国人は、入居から15日以内に、地域の주민센터、出入国・外国人庁、またはHiKoreaのオンラインで新しい住所を届け出なければなりません。1回の届出で両方の記録が更新されます。
- 韓国の少額保証金保護により、ソウルで保証金が₩1億6,500万以下の入居者は、先に入居して住所を登録していれば、抵当権を持つ金融機関より優先して最大₩5,500万を回収できます。
- 韓国のHUG전세保証金返還保証の保険料は、保証金の年約0.097〜0.211%（2025年3月からの料率）で、契約期間の半分が過ぎる前に申し込まなければなりません。
- 韓国の住宅賃貸の仲介手数料の法定上限は、取引金額の0.3〜0.6%です（例：₩5,000万未満の賃貸は0.5%、上限₩200,000）。
- 韓国の入居者は1回だけ、さらに2年間契約を更新でき、家賃や保証金の引き上げは5%までに制限されます。大家は契約終了の6か月前から2か月前までに、更新しない旨を通知しなければなりません。
- 韓国では2026年8月までに40,900人を超える전세詐欺の被害者が認定されています。契約当日にiros.go.krで登記簿謄本（등기부등본）を確認し、登記された所有者にだけ支払いましょう。
クイックリンク： Naver不動産 · Zigbangアプリ · Dabangアプリ · HUG 전세詐欺支援センター：1533-8119 · 住宅賃貸借の届出：お住まいの地域の주민센터（住民センター）
目次
- 概要：韓国の住宅制度の仕組み
- 住宅の種類 — あなたが出会うもの
- 3つの賃貸形態：전세、월세、반전세
- 都市・住宅タイプ別の一般的な費用
- 物件の探し方：アプリ、仲介業者 & 街歩き
- 賃貸借契約の締結：ステップ別チェックリスト
- 保証金を守る3つの法的手続き
- 保証金詐欺：その回避方法
- 入居：公共料金、インターネット & 住所登録
- 入居者としての権利（住宅賃貸借保護法）
- 退去 & 保証金の返還
- 短期 & 一時的な選択肢
- エリアガイド：ソウル & その他
- 韓国の住宅用語集
1. 概要：韓国の住宅制度の仕組み
韓国の賃貸制度は、ほとんどの外国人がこれまで経験してきたものとは異なります。毎月の家賃を単に支払うのではなく、韓国の入居者は多額の保証金を前もって支払うことが求められ、その保証金の大きさによって月々の家賃（もしあれば）がどれだけになるかが決まります。保証金が大きいほど、毎月の支払いは少なくなります。
さらに、韓国には建物の種類を表す独自の用語があり、住宅契約のほとんどはすべて韓国語で書かれています。物件探しを始める前に、賃貸形態と住宅用語の両方を理解しておくことで、膨大な時間とストレス、そして場合によってはお金を節約できます。
始める前に知っておくべき基本：
- すべての賃貸形態には保証金（보증금）が伴います。最もシンプルなコシウォンでも、通常は家賃1か月分の前払いを求められます。
- 契約はほぼ常に1〜2年です。2年未満の契約は、特別に別途合意しない限り、韓国の入居者保護法上、法的に2年契約として扱われます。
- ほとんどの大家は家賃を韓国の銀行振込で支払うよう求めます。現金での支払いは危険信号です。
- ほとんどの大家が貸す前に、一般的にARC（外国人登録証）が必要です。パスポートと長期ビザのスタンプで受け入れる大家もいますが、ARC保持者の方が選択肢が大幅に多くなります。
2. 住宅の種類 — あなたが出会うもの
コシウォン（고시원）
もともと試験勉強中の学生向けに設計されたコシウォンは、大学や地下鉄駅の近くの小さな建物にある超小型の部屋で、通常6〜12平方メートルです。新たに来た人にとって、韓国で最も入居しやすい住宅です。
一般的な特徴：
- ベッド、机、クローゼット、小型冷蔵庫付きの個室
- 専用または共用のバスルーム（新しい建物には専用バスルームがあることが多い）
- WiFi、米、キムチが通常は料金に含まれる
- 多額の保証金なし — 通常は家賃1か月分の前払い、またはまったくなし
- 柔軟な滞在期間 — 2週間から数か月まで
費用： 広さ、立地、設備により₩300,000〜₩800,000/月。
おすすめの人： ARCを持たずに来た人、長期住宅を見つけるまでの最初の1〜3か月、学生、低予算の旅行者。
注意点： 非常に小さい部屋、薄い壁、限られた自然光、共用設備。最新の「コシテル」や「ワンルームテル」は、コシウォンの名前で販売されている実質的に個室のスタジオです。必ず実際の写真と設備を確認してください。
ワンルームスタジオ（원룸）
ワンルーム（원룸、won-rum）は、小規模な住居用建物（通常3〜6階建て）の中にあるスタジオアパートです。独自のキッチンスペースとバスルームがあります。これは単身の外国人にとって最も一般的な住宅タイプです。
一般的な特徴：
- キッチンとバスルーム付きの個室スタジオ
- 通常、一部家具付き（ベッド、洗濯機、時には冷蔵庫）
- 1〜2年の契約が標準
- 保証金（通常₩500〜3,000万）に加えて月々の家賃が必要
費用： ₩500,000〜₩1,200,000/月 + ₩5〜20Mの保証金（立地により大きく異なる）。
おすすめの人： 単身の専門職、教師、プライバシーと自立を求める学生。
オフィステル（오피스텔）
オフィステルは、現代的な高層の複合用途ビルの中にあるスタジオアパートです。名前は「office（オフィス）」と「hotel（ホテル）」を組み合わせたものです。これらの建物には通常、警備デスク、エレベーター、CCTVがあり、地下鉄駅やビジネス街の近くに位置しています。
一般的な特徴：
- 現代的でよく手入れされたスタジオ（ロフトや2部屋のレイアウトもある）
- セキュリティ、24時間アクセス、エレベーター、建物内にジムやコンビニがあることも多い
- ワンルームより高い月々の管理費（관리비） — ₩100,000〜₩250,000/月の追加を見込む
費用： 中心部で₩700,000〜₩1,500,000/月 + ₩5〜30Mの保証金。
外国人にとって重大な警告： オフィステルは、法的に住居用または商業用のいずれかに用途地域指定される場合があります。建物が商業用に指定されている場合、そこで住所登録（전입신고）ができない可能性があります。これは、ARCを取得したりその住所に更新したりできないことを意味し、ビザの更新、銀行取引、すべての行政サービスに影響します。契約前に必ず用途地域を確認してください。 仲介業者に直接尋ねましょう：「ここで住所登録（전입신고）はできますか？」
おすすめの人： 現代的な設備と中心的な立地を求め、より高い月々の費用を負担できる専門職。
ヴィラ（빌라）
華やかな名前にもかかわらず、韓国の「ヴィラ」（빌라）は単に3〜5階建ての低層アパート建物で、通常は民間のデベロッパーや個人のオーナーによって建てられています。幹線道路から離れた住宅街の路地によく見られます。
一般的な特徴：
- オフィステルと比べてウォンあたりの床面積が広い
- より静かで地元らしい近隣の雰囲気
- 古い建物にはエレベーターがない
- 建築の品質はさまざま — 非常によく手入れされたものから、やや傷んだものまで
費用： 大きく異なる — 一般的に同等の広さのアパートよりも保証金や月々の家賃が低い。
おすすめの人： 家族、より広いスペースを求めるカップル、より静かな近隣を好む人。
注意点： 一部のヴィラは古く、暖房、断熱、または保守の問題がある場合があります。内見時に注意深く確認してください。
アパート（아파트）
韓国では、「アパート」（아파트）は個々の部屋ではなく、大規模な高層団地を特に指します。これらは韓国の家族にとって最も人気のある住宅形態です。警備員、駐車場、整備された敷地があり、ジムや遊び場などの施設が併設されていることも多いです。
一般的な特徴：
- 複数の寝室、フルキッチン、リビングルーム
- プロによる建物管理
- 強固な入居者コミュニティ
- 良い学区では転売・賃貸の需要が高い
費用： 家賃₩1,000,000〜₩3,000,000+/月；월세の保証金は₩50〜200M；ソウルの一等地では전세の保証金が₩150〜500M+。
おすすめの人： 家族、安定とコミュニティ設備を求める長期居住者。
シェアハウス（쉐어하우스）
シェアハウスは、共用の共有スペース（キッチン、リビングルーム、時にはバスルーム）付きの個室寝室を提供します。多くはプロによって管理され、外国人に優しく、柔軟な契約条件を備えています。
費用： 公共料金込みで₩400,000〜₩900,000/月；保証金は低額またはなし。
おすすめの人： コミュニティと社会的つながりを求める単身の新参者、柔軟な最短3か月契約を好む人。
韓屋（한옥）
オンドル（床暖房）と中庭を備えた韓国の伝統的な木造家屋。主にプクチョン（ソウル）、全州、慶州などの歴史的地域に見られます。長期賃貸での提供が増えていますが、希少で、しばしば高価格です。
3. 3つの賃貸形態：전세、월세、반전세
これは外国人にとって韓国の住宅で最も混乱しやすい点です。同じアパートが、まったく異なる3つの金銭的取り決めで提供されることがあります。
월세（Wolse） — 月払い家賃
ほとんどの外国人が慣れ親しんでいるものに最も近い形態です。適度な保証金に加えて固定の月々の家賃を支払います。
- 保証金： 通常、月々の家賃の10〜20倍（例：₩500,000/月 = ₩5〜10Mの保証金）
- 月々の支払い： 契約期間中は固定
- 保証金の返還： 損傷がなければ、退去時に全額
- 対象者： ほとんどの新参者、学生、2年未満滞在する人、多額の貯蓄がない人
長所： 初期費用が低い、馴染みのある形態、전세より詐欺リスクが低い。
短所： 전세より長期的な費用が高い；継続的な月々の支払い義務。
例： ソウル・麻浦区近くのスタジオ。
- Wolse：₩10Mの保証金 + ₩700,000/月
- 24か月合計：₩10M + ₩16.8M = ₩26.8M
전세（Jeonse） — 一括キーマネー賃貸
韓国独自の「月払い家賃なし」制度です。非常に多額の保証金 — 多くの場合、物件の市場価値の50〜80% — を前もって支払い、家賃なしで居住します。契約終了時（通常2年）、大家は保証金を100%返還します。
- 保証金： ソウルのアパートで₩100M〜₩500M+；ソウル以外ではより低い
- 月々の支払い： なし（またはごくわずか）
- 保証金の返還： 契約終了時に全額 — 理論上は
- 対象者： 2年以上の滞在を計画している、かなりの貯蓄がある人
長所： 月払い家賃なし — 長期的には大きな節約。
短所： 多額の資金が何年も拘束される；大家が財政難に陥った場合に保証金が返還されない実際のリスク；전세詐欺は韓国で記録され増加している問題。
2026年時点： 전세詐欺への懸念と전세物件の不足を背景に、2026年1〜7月には월세が全国の住宅賃貸契約の68%を占め、ソウルのアパートの賃貸契約でも半分以上（52%）を占めました。政府の国土交通部長官自身が、전세を「その役割を終えた制度」と表現しました。ほとんどの外国人にとって、월세がより安全で実用的な選択です。
반전세（Ban-Jeonse） — ハイブリッド制度
中間的な選択：월세より大きいが完全な전세より小さい保証金で、その結果、月々の家賃が低くなります。
- 保証金： ₩30M〜₩150M（エリアと物件による）
- 月々の支払い： 同等の월세より低い — おそらく半分程度
例： 麻浦区の2ベッドルーム。
- 完全な전세：₩260Mの保証金、₩0/月
- 반전세：₩120Mの保証金 + ₩300,000/月
- Wolse：₩20Mの保証金 + ₩800,000/月
반전세はソウルで最も一般的な妥協案になりつつあり、適度な貯蓄と長期的なコミットメントがある場合は検討する価値があります。
どの形態を選ぶべきか？
| あなたの状況 | 推奨される形態 |
|---|---|
| 到着したばかり、まだARCなし | コシウォンまたはシェアハウス（長期契約なし） |
| 6〜18か月の滞在 | Wolse |
| 2年以上の滞在、適度な貯蓄 | 반전세または월세 |
| 2年以上の滞在、多額の貯蓄、デューデリジェンスに非常に自信がある | 전세（完全な法的保護を整えた上で） |
| 家族、長期的に定住する計画 | 월세または전세のアパート |
4. 都市・住宅タイプ別の一般的な費用
すべての数字は2025年のおおよその範囲であり、近隣、建物の築年数、公共交通機関への近さによって大きく異なります。
ソウル
| 住宅タイプ | 保証金 | 月々の家賃 |
|---|---|---|
| コシウォン | ₩0〜₩500,000 | ₩300,000〜₩800,000 |
| ワンルームスタジオ | ₩5M〜₩20M | ₩450,000〜₩1,000,000 |
| オフィステル（スタジオ） | ₩5M〜₩30M | ₩700,000〜₩1,500,000 |
| ヴィラ（1〜2ベッド） | ₩10M〜₩50M | ₩600,000〜₩1,500,000 |
| アパート（2〜3ベッド） | ₩50M〜₩200M | ₩1,200,000〜₩3,000,000+ |
釜山、仁川、大邱
価格は一般的に、同等のソウルの物件より20〜40%低く、近隣による大きな差があります。
隠れた月々の費用 — これらを予算に入れる
家賃に加えて、次のものを計画してください：
| 費用 | 一般的な金額 |
|---|---|
| 管理費（관리비） | ₩50,000〜₩250,000/月 |
| 電気 | ₩30,000〜₩100,000/月（夏/冬に急増） |
| ガス（暖房 + 調理） | ₩30,000〜₩150,000/月（冬に大きく急増） |
| 水道 | ₩10,000〜₩30,000/月 |
| インターネット | ₩25,000〜₩35,000/月 |
| 仲介手数料（一回限り） | 取引金額の0.3〜0.6%（住宅賃貸の法定上限） |
予算の目安： 提示された家賃に、公共料金と管理費として₩150,000〜₩300,000/月を加えてください。
5. 物件の探し方：アプリ、仲介業者 & 街歩き
オンラインプラットフォーム
| プラットフォーム | 言語 | 備考 |
|---|---|---|
| Naver不動産（네이버 부동산） | 韓国語 | 最も網羅的；保証金、家賃、広さ、階数、ペット規定で絞り込み可能 |
| Zigbang（직방） | 韓国語/英語 | アプリ中心、写真が豊富、一部3Dツアーあり |
| Dabang（다방） | 韓国語 | Zigbangに類似；ワンルームで人気 |
| Peter Pan's Good Room（피터팬） | 韓国語 | オーナー直接の掲載が多い |
オンライン掲載に関する警告： 韓国のアプリの掲載の多くは、期限切れか、問い合わせを引きつけるために使われる「ゴースト」掲載です。仲介業者に連絡すると、その特定の物件はもうないと言われ、似た物件を見せられることがよくあります。これは通常の慣行です — 出発点として使い、保証とは考えないでください。
不動産仲介業者（부동산 / 공인중개사）
不動産仲介業を表す韓国語は부동산（budongsan）です。法律により、すべての仲介業者は免許を持っていなければなりません — 窓に掲示された공인중개사（免許を持つ仲介業者）の認証を探してください。
budongsanの利用方法：
- 住みたい近隣の事務所に入る（どこでもよいわけではない — 地元の仲介業者は地元の物件を知っている）。
- 予算、広さの希望、入居時期を伝えるために、スマートフォンで2〜3件の掲載例を見せる。
- ペット規定、駐車場、ARCの住所登録が可能かどうかを尋ねる。
- 仲介業者は複数の選択肢を見せてくれる — 決める前に少なくとも3〜5件は内見する。
仲介手数料： 韓国では法律で上限が定められています。保証金₩50M未満の월세契約の場合、料率は取引額の約0.5%（上限₩200,000）です。料率は契約規模によって異なります — 必ず正確な手数料を事前に確認してください。通常、入居者が仲介手数料を支払います。
「街歩き」の方法
オンラインで候補を絞った後、目標の近隣の街を実際に歩き、不動産仲介事務所の窓に貼られたA4用紙の掲載を探してください。これらはしばしば最も新しく正確な物件です。地元の3〜4軒の事務所に入って仲介業者と直接話す方が、アプリだけに頼るよりも良い結果が得られることが多いです。
外国人に優しいプラットフォーム
外国人の借り手向けに英語サポートを専門とするプラットフォームがいくつかあります：
- Ziptoss（ziptoss.com）： 英語の掲載、バイリンガルの契約サポート
- KoreaHomeConnect（koreahomeconnect.net）： 外国人向けの相談と掲載
- FOHO（foreignerhome.com）： 保証金保険、バイリンガルサポート、外国人特化のガイダンス
- Stay Korea（staykorea.org）： コシウォン、シェアハウス、短中期滞在向けのコリビング
6. 賃貸借契約の締結：ステップ別チェックリスト
内見の前
- 予算を設定する：保証金 + 月々の家賃 + 管理費 + 公共料金 + 仲介手数料
- ARCまたはビザの状況を確認する — ほとんどの大家はARC、または少なくとも長期ビザを求める
- 韓国語を読むことに自信がない場合は、韓国語を話せる人（友人、同僚、または有料の通訳者）を確保する
内見中
- 暖房の種類を確認する — 韓国はほとんどの住居用建物でオンドル（床暖房）を使用している；機能するか確認する
- エアコン、コンロのバーナー、コンセント、お湯をテストする
- カビを確認する（特にバスルームとシンクの下）
- 自然光の方角と騒音レベルについて尋ねる
- その住所がARC登録に使用できるか確認する（オフィステルでは特に重要）
- インターネットプロバイダーの選択肢と設置費用について尋ねる
- ペットを飼っている、または飼う予定がある場合は、ペット規定を書面で確認する
署名の前
- 등기부등본を取得する（建物登記簿 — 第7章参照）。これは何週間も前ではなく、署名の当日に自分で行う。
- 大家の名前が登記簿に記載された所有者と一致することを確認する
- 登記簿に記載された抵当権、先取特権、または法的紛争がないか確認する
- 保証金額が大家の純資産（物件価値からすべての債務を差し引いたもの）の範囲内に十分収まっていることを確認する
- 契約のすべての行を確認する — 必要なら条項ごとに説明してもらう
- 契約に次が記載されていることを確認する：保証金額、月々の家賃、契約の開始/終了日、管理費の負担、特約事項
契約書そのもの（임대차계약서）
有効な韓国の賃貸借契約書には次が含まれていなければなりません：
- 両当事者の氏名と住民登録番号（またはARC番号）
- 正確な物件の住所
- 保証金額（보증금）
- 該当する場合は月々の家賃（월세）
- 契約期間（開始日と終了日）
- 管理費（관리비） — 誰が支払うか、何が含まれるか
- 特約事項（특약사항） — 口頭での合意はすべてここに書かなければならない
口頭での合意を決して当てにしないでください。 大家が何かを約束した場合（例：「入居前に冷蔵庫を交換します」）、それは特約事項の欄に書かれていなければなりません。
7. 保証金を守る3つの法的手続き
これら3つの手続きは、韓国の賃貸において行う最も重要な行動です。これらを省略する外国人は、大家が保証金を返還できない場合に法的保護がありません。入居したらすぐに3つすべてを行ってください。住所の届出の期限は15日以内で、확정일자（確定日付）は早く受けるほど、あなたの権利が強くなります。
ステップ1：転入届（住所登録）（전입신고）
新しい住所を、お住まいの地域の주민센터（住民センター）で、またはGovernment24（gov.kr）を通じてオンラインで登録してください。パスポート、ARC、賃貸借契約書を持参してください。これにより、あなたがその住所に住んでいることを証明する法的記録が作成されます。
登録外国人の場合、この届出がそのまま、法律で義務付けられている入国管理局への住所変更の届出にもなります — 入居から15日以内に、주민센터、出入国・外国人庁、またはHiKoreaのオンラインのいずれかで、1回届け出れば済みます。
ステップ2：確定日付スタンプ（확정일자）
同じ주민센터の訪問時（または地元の地方裁判所登記所）に、賃貸借契約書に확정일자（hwakjeong-ilja）のスタンプを請求してください。これは、あなたの契約が存在することを証明し、差押えや破産の際に他の債権者よりも保証金に法的優先権を与える日付スタンプです。
これは保証金にとって最も重要な唯一の法的保護です。 これがなければ、大家が破産したり物件が競売にかけられたりした場合、あなたの資金に対する優先請求権がありません。費用：約₩600。
ステップ3：賃貸借契約の届出（주택임대차 계약신고） — 2025年6月から罰金を適用
2021年6月以降、郡部を除く地域では、保証金が₩6,000万を超える、または月々の家賃が₩300,000を超える新規の賃貸借契約はすべて、署名から30日以内に政府に届け出なければなりません。これは주민센터の住所登録と一緒に行うことができます — 賃貸借契約書、パスポート、ARCを持参してください。2025年6月1日からは、届出の遅れや未届出に₩20,000〜₩300,000の罰金が科され（虚偽の届出は最大₩1,000,000）、契約書を添えて届け出ると自動的に확정일자が付与されます（ステップ2）。
契約が基準に該当する場合は、住所登録の際に주민센터の職員に주택임대차 계약신고を手伝ってもらうよう頼んでください — 彼らは1回の訪問で両方を処理できます。
8. 保証金詐欺：その回避方法
전세および월세の詐欺は、韓国で記録された問題です。政府のデータによると、2026年8月末までに公式に認定された전세詐欺の被害者は40,900人を超えており（うち約550人が外国人）、20代と30代がその大半を占めています。外国人は言語の壁のため特に脆弱です。ここでは、自分を守る方法を紹介します。
最も一般的な詐欺の種類
抵当権隠し詐欺： 物件には、大家があなたに隠している多額の抵当権があります。大家がローンを返済できないと、物件は競売にかけられ、銀行があなたの保証金より優先されます。
偽の大家詐欺： 誰かが所有者を装ってあなたの保証金を集めます。物件が他人に貸し出されている、または他人が所有していると気づいた時には、お金はなくなっています。
保証金過大評価詐欺： 物件の実際の価値を超える전세の保証金を支払います。大家が債務不履行になると、競売の収益ではあなたの保証金全額を賄えません。
「ゴースト」物件詐欺： 物件が存在しない、またはすでに別の人に貸し出されています。
自分を守る方法
必ず등기부등본（建物登記簿）を取得する：
등기부등본は、誰が物件を所有しているか、そしてその物件に対するすべての抵当権、先取特権、または法的請求を示す政府の文書です。どの주민센터でも約₩1,000で新しいコピーを印刷でき、iros.go.krのオンラインでも取得できます。
- 署名する日に取得する — 登記は変わるため、何週間も前ではない
- 大家の名前が文書と正確に一致することを確認する
- 所有権の詳細について「갑구」（A欄）を確認する
- 抵当権と先取特権について「을구」（B欄）を確認する — すべての請求の合計にあなたの保証金を加えたものが、物件価値より大幅に少ないはずである
黄金律：
- 保証金を現金で支払わない — 必ず物件所有者名義の口座に銀行振込する
- 実際の登記された所有者が署名した契約を見る前に支払わない
- 仲介業者が早く決めるよう、または書類が完成する前に支払うよう迫る場合は、立ち去る
- 抵当権のある物件が自動的に失格になるわけではない — ただし銀行が差押えた場合に保証金が安全でなければならない
保証金返還保険（보증보험）
韓国住宅都市保証公社（HUG）とSGIソウル保証は、保証金返還保険（전세보증보험 / 보증보험）を提供しています。加入していれば、大家が返還できない場合に保険会社があなたの保証金を払い戻し、その後大家に対して回収を求めます。
- 保険料：HUGの場合、保証金額の年間約0.097〜0.211%（2025年3月31日からの料率。住宅の種類、保証金の額、物件の負債比率によって異なる）
- 전세と월세の両方の保証金を保険対象にできる
- 政府の支援制度（全国の地方自治体を通じて実施）により、保証金₩3億以下の低・中所得の入居者は保険料のうち最大₩400,000の払い戻しを受けられるが、外国籍の人は対象外
- 金銭的な紛争が発生する前に申し込まなければならない — 署名後すぐに申し込む
外国人向けには、いくつかの第三者サービス（FOHO、2025年11月開始のForeigner Home Security Deposit Insurance）が英語での申請手続きを支援します。
9. 入居：公共料金、インターネット & 住所登録
公共料金の設定
韓国の公共料金（電気、ガス、水道）は、物件ではなく居住者に請求されます。入居する際には：
電気： 韓国電力公社（한전、KEPCO） — kepco.co.krでメーター名義を更新するか、123に電話する。平均月額請求：₩30,000〜₩100,000（夏はエアコン、冬は電気暖房で大きく急増）。
ガス： 地元の都市ガス事業者による（地域により異なる）。入居を知らせる。平均月額請求：₩30,000〜₩150,000（オンドル床暖房のため12月〜2月にピーク）。
水道： 通常は建物管理（관리비）を通じて請求される。別途明細化されることもある。
インターネット
韓国には世界で最も速く最も安い家庭用インターネットがあります。主要な3つのプロバイダー：KT（Korea Telecom）、SK Broadband、LG U+。設置には1〜3営業日かかり、ギガビット速度で約₩25,000〜₩35,000/月の費用がかかります。契約するにはARCが必要です。
管理費（관리비）
この月額料金は、建物の共用エリアの清掃、警備員サービス、エレベーターの保守、そして時には暖房やゴミ収集をカバーします。金額と何をカバーするかは建物によって大きく異なります — 署名する前に、관리비に何が含まれるかを必ず正確に尋ねてください。
住所登録 — 外国人にとって重要
入居後15日以内に、次のいずれかで新しい住所を届け出なければなりません（1回の届出で、地域と入国管理局の両方の記録が更新されます）：
- お住まいの地域の주민센터（住民センター）で新しい住所を登録する
- HiKoreaを通じた入国管理局（hikorea.go.kr）で、または入国管理事務所で対面で住所を更新する
15日以内に住所を更新しないことは法律違反であり、罰金が科される場合があります。さらに重要なのは、入国管理と健康保険の記録が古い住所に紐付けられたままになり、更新やサービスで問題が生じることです。
10. 入居者としての権利（住宅賃貸借保護法）
韓国の住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）は、入居者に重要な保護を提供します — ただし、전입신고と확정일자（第7章のステップ1と2）を完了している場合に限ります。
主な保護
最低賃貸期間： 韓国の法律では、賃貸借契約が2年未満で書かれていても、自分で早く出ることを選ばない限り、満2年間滞在する権利があります。1年契約は、同じ条件で2年目に滞在する権利を与えます。
家賃増額の上限： 契約更新時、大家は更新サイクルごとに保証金または月々の家賃を最大5%までしか増額できません。これにより、突然の大幅な家賃の値上げが防がれます。
優先弁済権（우선변제권）： 전입신고と확정일자の両方を完了していれば、物件が差押えられた場合に、無担保債権者よりも優先して保証金の弁済を受けられます。
少額保証金優先弁済権（최우선변제권）： 非常に少額の保証金（地域ごとに設定された基準を下回る — ソウルでは₩1億6,500万以下。2023年2月21日から施行され、2026年も有効な基準です。それより前に登記された抵当権に対しては、より低い以前の基準が適用されます）の入居者で、住所を登録している場合、抵当権を持つ銀行に対してさえ、一定額まで（ソウルでは₩5,500万。ただし物件価額の2分の1が上限）保護された優先請求権を持ちます。これは最も脆弱な借り手を保護します。
強制立ち退き： 大家は、法的手続きなしに契約終了前にあなたを立ち退かせることはできません。物件が売却された場合、新しい所有者はあなたの賃貸借契約を尊重しなければなりません。
賃貸借更新の権利
契約終了前に、あなたは最大5%の家賃増額で1回の自動2年更新を請求する権利があります。大家は、更新しない意向を契約終了日の6か月前から2か月前までに通知しなければなりません。この期間内に通知しない場合、契約は同じ条件で自動的に更新されます。
11. 退去 & 保証金の返還
退去する前に
- 大家に適切な書面での通知を行う — 通常は契約終了の1〜2か月前だが、具体的な契約条件を確認する
- 大家またはその代理人との合同退去検査を予定する
- 物件の状態を写真とビデオで記録する
- すべての鍵、アクセスカード、駐車許可証を返却する
- 未払いの公共料金をすべて清算する
保証金返還のタイムライン
大家は法的に、あなたが退去する日に（実際には、次の入居者の保証金が到着し次第）保証金を返還する義務があります。彼らが「もう少し時間が欲しい」と言う場合、あなたのリスクは高まっています。
大家が遅延する場合：
- 保証金を受け取るまで鍵を渡さない — 保証金を受け取る前に鍵を返却すると、交渉力を失う。
- 地方裁判所で賃借権登記命令（임차권 등기명령）を申請する。これにより、すでに退去していても優先権が保全される。
- 韓国法律救助公団（법률구조공단、132）を通じて주택 임대차 분쟁 조정위원회（住宅賃貸借紛争調停委員会）に連絡し、無料の調停を受ける。
- 大家がHUGを通じた保証金返還保険に加入している場合、直接請求を申し立てることができる。
12. 短期 & 一時的な選択肢
到着したばかりで、ARCを取得する前、または長期賃貸を見つける前に住居が必要な場合：
| 選択肢 | 期間 | 費用の範囲 | 備考 |
|---|---|---|---|
| コシウォン | 2週間〜 | ₩300〜₩800K/月 | 理想的な最初の拠点；ARC不要 |
| シェアハウス | 1〜3か月〜 | ₩400〜₩900K/月 | コミュニティ、外国人に優しい |
| Airbnb | 数日〜数週間 | 変動 | 長期では高額；最初だけ使う |
| サービスアパートメント | 1か月〜 | ₩1.5M〜₩4M/月 | すべて込みだが高額 |
| ゲストハウス | 数日〜数週間 | ₩30,000〜₩70,000/泊 | ごく短期の初期滞在向け |
13. エリアガイド：ソウル & その他
ソウル — 外国人に人気のエリア
| エリア | 雰囲気 | おすすめの人 |
|---|---|---|
| 麻浦区 / 弘大（ホンデ） | クリエイティブ、若者向け、ナイトライフが盛ん | アーティスト、若手の専門職、学生 |
| 麻浦区 / 延南洞（ヨンナムドン） | おしゃれなカフェ、国際的なコミュニティ | デジタルノマド、若い外国人居住者 |
| 西大門区 / 新村（シンチョン） | 大学エリア、手頃な価格 | 延世、西江、梨花の近くの学生 |
| 龍山区 / 梨泰院（イテウォン） | 国際的なコミュニティ、英語が通じやすい | 新参者、英語サービスを求める外国人居住者 |
| 城東区 / 聖水（ソンス） | おしゃれ、再開発が進む、デザイン志向 | 若手の専門職、予算に余裕のある人 |
| 江南区 | ビジネス街、高級 | 企業の外国人駐在員、予算に余裕のある人 |
| 松坡区 / 蚕室（チャムシル） | 家族向け、緑地 | 子供のいる家族 |
| 冠岳区 / 新林（シルリム） | 手頃な価格、学生エリア | ソウル大学近くの予算重視の借り手 |
ソウル以外
| 都市 | 特色 | ソウルとの費用比較 |
|---|---|---|
| 釜山 | 海沿い、ゆったりとしたペース、強い外国人コミュニティ | 20〜35%低い |
| 仁川 | 空港都市、成長中；松島（ソンド）は現代的で国際的 | 25〜40%低い |
| 大邱 | 韓国中部、伝統的、暑い夏 | 30〜45%低い |
| 光州 | 南西部の文化の中心地 | 35〜50%低い |
| 済州島 | 島のライフスタイル、デジタルノマドに人気；費用は上昇中 | 10〜25%低いが急速に上昇中 |
14. 韓国の住宅用語集
| 韓国語 | 発音 | 日本語の意味 |
|---|---|---|
| 부동산 | budongsan | 不動産仲介業 / 仲介業者 |
| 공인중개사 | gongin junggyesa | 免許を持つ不動産仲介業者 |
| 보증금 | bojeunggeum | 賃貸保証金 |
| 월세 | wolse | 月払い家賃 |
| 전세 | jeonse | 一括キーマネー賃貸 |
| 반전세 | ban-jeonse | ハイブリッド（保証金 + 一部家賃） |
| 관리비 | gwallibi | 月々の建物管理費 |
| 등기부등본 | deunggibu deungbon | 不動産登記簿 / 権利証書 |
| 확정일자 | hwakjeong-ilja | 確定日付スタンプ（法的保護） |
| 전입신고 | jeonip singo | 転入届（住所登録） |
| 계약서 | gyeyakseo | 契約書 / 賃貸借契約 |
| 계약금 | gyeyakgeum | 契約金（最初の支払い、通常は保証金の10%） |
| 잔금 | jangeun | 残金（入居時に残っている保証金の支払い） |
| 중개수수료 | jungge ssusuryeo | 仲介手数料 |
| 주민센터 | jumin senteo | 住民センター / 区役所 |
| 아파트 | apateu | 高層アパート団地 |
| 빌라 | billa | 低層アパート建物（3〜5階建て） |
| 오피스텔 | opiseutel | オフィステル（複合用途の高層ビル内のスタジオ） |
| 원룸 | won-rum | ワンルームスタジオアパート |
| 고시원 | goshiwon | 超小型の下宿 |
| 쉐어하우스 | sheo hauseu | シェアハウス |
| 온돌 | ondol | 韓国の床暖房システム |
| 특약사항 | teugyak sahang | 契約の特約事項 / 付則 |
| 임대차 계약 | imdaecha gyeyak | 賃貸借契約 |
| 임대인 | imdaein | 大家（貸主） |
| 임차인 | imchaein | 入居者（借主） |
| 보증보험 | bojeung boheom | 保証金返還保証保険 |
よくある質問
外国人も韓国で賃貸借契約を届け出なければなりませんか？
はい、契約が基準に当てはまる場合は必要です。韓国の市部とソウル首都圏では、保証金が₩6,000万を超える、または月家賃が₩300,000を超える賃貸借契約は、契約から30日以内に、大家または入居者が地域の주민센터またはオンラインで届け出なければなりません。2025年6月からは、届出をしなかったり遅れたりすると₩20,000〜₩300,000の罰金が科されます。契約書を添えて届け出ると、自動的に確定日付（확정일자）も付与されます。
外国人として、韓国で賃貸の保証金を守るにはどうすればよいですか？
契約当日に登記簿謄本（등기부등본）を確認して所有者と抵当権の有無を確かめ、登記された所有者の口座にだけ支払ってください。入居後はできるだけ早く、理想的には入居当日に、住所を届け出て契約書に確定日付（확정일자）を受けましょう。これで保証金に法的な優先権が生まれます。さらに安心するには、保証金返還保証（HUG、HF、SGI）に加入しましょう。ARCを持つ外国人はHUGに申し込めます。
外国人も韓国で전세保証金の保険に加入できますか？
はい。登録外国人は韓国人と同じように、契約期間の半分が過ぎる前であれば、ソウル首都圏で₩7億まで、その他の地域で₩5億までの保証金について、HUGの전세保証金返還保証に申し込めます。HUGの保険料は、住宅の種類、保証金の額、物件の負債比率によって、保証金の年約0.097〜0.211%です。最大₩400,000の政府の保険料払い戻しは、外国籍の人は利用できません。
韓国で部屋を借りるときの不動産仲介手数料はいくらですか？
韓国の法律は、住宅賃貸の仲介手数料に上限を設けています。월세の場合、取引金額は保証金に月家賃の100倍を足した額です（その合計が₩5,000万未満なら70倍）。₩5,000万未満は上限0.5%（最大₩200,000）、₩5,000万〜1億は0.4%（最大₩300,000）、₩1億〜6億は0.3%、それ以上の区分は0.4〜0.6%です。これらは上限なので、手数料は交渉できます。契約前に金額を確認しましょう。
外国人は韓国で新しい住所をいつまでに届け出なければなりませんか？
登録外国人は、入居から15日以内に住所の変更を届け出なければなりません。地域の주민센터（住民センター）、出入国・外国人庁、またはHiKoreaのオンラインで届け出ることができ、1回の届出で記録が更新されるとともに、保証金を守る転入届（전입신고）としても扱われます。ARCと賃貸借契約書を持参してください。期限を過ぎると罰金が科されることがあり、保証金の保護も遅れます。
韓国で大家が保証金を返してくれない場合はどうすればよいですか？
できれば、支払いを受けるまで鍵を返さないでください。先に退去しなければならない場合は、地域の裁判所に賃借権登記命令（임차권등기명령）を申し立てれば、退去後も優先権を維持できます。大韓法律救助公団（132）を通じて住宅賃貸借紛争調停委員会の無料の調停を利用でき、HUGの전세詐欺支援センター（1533-8119）でも相談できます。保証金返還保証に加入している場合は、保証機関に請求してください。
公式情報源
規則、手数料、期限は変わることがあります。手続きの前に、必ず公式情報源で詳細を確認してください。
- HUG Jeonse Fraud Prevention Center (안심전세포털) khug.or.kr
- Easy Law — Small-deposit priority repayment (Ministry of Government Legislation) easylaw.go.kr
- Internet Registry Office (property registry, 등기부등본) iros.go.kr
- MOLIT Real Estate Transaction Management System (lease reporting) rtms.molit.go.kr
- HiKorea — immigration e-government (change of address) hikorea.go.kr
- Korea Legal Aid Corporation klac.or.kr
免責事項： 住宅市場の状況、価格帯、法的要件は定期的に変更されます。このページの情報は、2026年10月時点で入手可能な最良のデータを反映しています（価格帯は2025年の推定値です）。現在の数字は、必ず免許を持つ仲介業者と公式情報源で確認してください。法的紛争については、韓国法律救助公団（132）に連絡するか、免許を持つ韓国の弁護士に相談してください。
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