住宅ガイド

韓国の住宅：外国人のための完全ガイド（2025年）

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クイックリンク： Naver不動産 · Zigbangアプリ · Dabangアプリ · 전세詐欺ホットライン：1588-8021 · 住宅賃貸借の届出：お住まいの地域の주민센터（住民センター）

目次

  1. 概要：韓国の住宅制度の仕組み
  2. 住宅の種類 — あなたが出会うもの
  3. 3つの賃貸形態：전세、월세、반전세
  4. 都市・住宅タイプ別の一般的な費用
  5. 物件の探し方：アプリ、仲介業者 & 街歩き
  6. 賃貸借契約の締結：ステップ別チェックリスト
  7. 保証金を守る3つの法的手続き
  8. 保証金詐欺：その回避方法
  9. 入居：公共料金、インターネット & 住所登録
  10. 入居者としての権利（住宅賃貸借保護法）
  11. 退去 & 保証金の返還
  12. 短期 & 一時的な選択肢
  13. エリアガイド：ソウル & その他
  14. 韓国の住宅用語集

1. 概要：韓国の住宅制度の仕組み

韓国の賃貸制度は、ほとんどの外国人がこれまで経験してきたものとは異なります。毎月の家賃を単に支払うのではなく、韓国の入居者は多額の保証金を前もって支払うことが求められ、その保証金の大きさによって月々の家賃（もしあれば）がどれだけになるかが決まります。保証金が大きいほど、毎月の支払いは少なくなります。

さらに、韓国には建物の種類を表す独自の用語があり、住宅契約のほとんどはすべて韓国語で書かれています。物件探しを始める前に、賃貸形態と住宅用語の両方を理解しておくことで、膨大な時間とストレス、そして場合によってはお金を節約できます。

始める前に知っておくべき基本：

2. 住宅の種類 — あなたが出会うもの

コシウォン（고시원）

もともと試験勉強中の学生向けに設計されたコシウォンは、大学や地下鉄駅の近くの小さな建物にある超小型の部屋で、通常6〜12平方メートルです。新たに来た人にとって、韓国で最も入居しやすい住宅です。

一般的な特徴：

費用： 広さ、立地、設備により₩300,000〜₩800,000/月。

おすすめの人： ARCを持たずに来た人、長期住宅を見つけるまでの最初の1〜3か月、学生、低予算の旅行者。

注意点： 非常に小さい部屋、薄い壁、限られた自然光、共用設備。最新の「コシテル」や「ワンルームテル」は、コシウォンの名前で販売されている実質的に個室のスタジオです。必ず実際の写真と設備を確認してください。

ワンルームスタジオ（원룸）

ワンルーム（원룸、won-rum）は、小規模な住居用建物（通常3〜6階建て）の中にあるスタジオアパートです。独自のキッチンスペースとバスルームがあります。これは単身の外国人にとって最も一般的な住宅タイプです。

一般的な特徴：

費用： ₩500,000〜₩1,200,000/月 + ₩5〜20Mの保証金（立地により大きく異なる）。

おすすめの人： 単身の専門職、教師、プライバシーと自立を求める学生。

オフィステル（오피스텔）

オフィステルは、現代的な高層の複合用途ビルの中にあるスタジオアパートです。名前は「office（オフィス）」と「hotel（ホテル）」を組み合わせたものです。これらの建物には通常、警備デスク、エレベーター、CCTVがあり、地下鉄駅やビジネス街の近くに位置しています。

一般的な特徴：

費用： 中心部で₩700,000〜₩1,500,000/月 + ₩5〜30Mの保証金。

外国人にとって重大な警告： オフィステルは、法的に住居用または商業用のいずれかに用途地域指定される場合があります。建物が商業用に指定されている場合、そこで住所登録（전입신고）ができない可能性があります。これは、ARCを取得したりその住所に更新したりできないことを意味し、ビザの更新、銀行取引、すべての行政サービスに影響します。契約前に必ず用途地域を確認してください。 仲介業者に直接尋ねましょう：「ここで住所登録（전입신고）はできますか？」

おすすめの人： 現代的な設備と中心的な立地を求め、より高い月々の費用を負担できる専門職。

ヴィラ（빌라）

華やかな名前にもかかわらず、韓国の「ヴィラ」（빌라）は単に3〜5階建ての低層アパート建物で、通常は民間のデベロッパーや個人のオーナーによって建てられています。幹線道路から離れた住宅街の路地によく見られます。

一般的な特徴：

費用： 大きく異なる — 一般的に同等の広さのアパートよりも保証金や月々の家賃が低い。

おすすめの人： 家族、より広いスペースを求めるカップル、より静かな近隣を好む人。

注意点： 一部のヴィラは古く、暖房、断熱、または保守の問題がある場合があります。内見時に注意深く確認してください。

アパート（아파트）

韓国では、「アパート」（아파트）は個々の部屋ではなく、大規模な高層団地を特に指します。これらは韓国の家族にとって最も人気のある住宅形態です。警備員、駐車場、整備された敷地があり、ジムや遊び場などの施設が併設されていることも多いです。

一般的な特徴：

費用： 家賃₩1,000,000〜₩3,000,000+/月；월세の保証金は₩50〜200M；ソウルの一等地では전세の保証金が₩150〜500M+。

おすすめの人： 家族、安定とコミュニティ設備を求める長期居住者。

シェアハウス（쉐어하우스）

シェアハウスは、共用の共有スペース（キッチン、リビングルーム、時にはバスルーム）付きの個室寝室を提供します。多くはプロによって管理され、外国人に優しく、柔軟な契約条件を備えています。

費用： 公共料金込みで₩400,000〜₩900,000/月；保証金は低額またはなし。

おすすめの人： コミュニティと社会的つながりを求める単身の新参者、柔軟な最短3か月契約を好む人。

韓屋（한옥）

オンドル（床暖房）と中庭を備えた韓国の伝統的な木造家屋。主にプクチョン（ソウル）、全州、慶州などの歴史的地域に見られます。長期賃貸での提供が増えていますが、希少で、しばしば高価格です。

3. 3つの賃貸形態：전세、월세、반전세

これは外国人にとって韓国の住宅で最も混乱しやすい点です。同じアパートが、まったく異なる3つの金銭的取り決めで提供されることがあります。

월세（Wolse） — 月払い家賃

ほとんどの外国人が慣れ親しんでいるものに最も近い形態です。適度な保証金に加えて固定の月々の家賃を支払います。

長所： 初期費用が低い、馴染みのある形態、전세より詐欺リスクが低い。
短所： 전세より長期的な費用が高い；継続的な月々の支払い義務。

例： ソウル・麻浦区近くのスタジオ。

전세（Jeonse） — 一括キーマネー賃貸

韓国独自の「月払い家賃なし」制度です。非常に多額の保証金 — 多くの場合、物件の市場価値の50〜80% — を前もって支払い、家賃なしで居住します。契約終了時（通常2年）、大家は保証金を100%返還します。

長所： 月払い家賃なし — 長期的には大きな節約。
短所： 多額の資金が何年も拘束される；大家が財政難に陥った場合に保証金が返還されない実際のリスク；전세詐欺は韓国で記録され増加している問題。

2025年後半時点： 詐欺への懸念と金利上昇により、월세契約がソウルと京畿道で史上初めて전세を上回りました。政府の国土交通部長官自身が、전세を「その役割を終えた制度」と表現しました。ほとんどの外国人にとって、월세がより安全で実用的な選択です。

반전세（Ban-Jeonse） — ハイブリッド制度

中間的な選択：월세より大きいが完全な전세より小さい保証金で、その結果、月々の家賃が低くなります。

例： 麻浦区の2ベッドルーム。

반전세はソウルで最も一般的な妥協案になりつつあり、適度な貯蓄と長期的なコミットメントがある場合は検討する価値があります。

どの形態を選ぶべきか？

あなたの状況 推奨される形態
到着したばかり、まだARCなし コシウォンまたはシェアハウス（長期契約なし）
6〜18か月の滞在 Wolse
2年以上の滞在、適度な貯蓄 반전세または월세
2年以上の滞在、多額の貯蓄、デューデリジェンスに非常に自信がある 전세（完全な法的保護を整えた上で）
家族、長期的に定住する計画 월세または전세のアパート

4. 都市・住宅タイプ別の一般的な費用

すべての数字は2025年のおおよその範囲であり、近隣、建物の築年数、公共交通機関への近さによって大きく異なります。

ソウル

住宅タイプ 保証金 月々の家賃
コシウォン ₩0〜₩500,000 ₩300,000〜₩800,000
ワンルームスタジオ ₩5M〜₩20M ₩450,000〜₩1,000,000
オフィステル（スタジオ） ₩5M〜₩30M ₩700,000〜₩1,500,000
ヴィラ（1〜2ベッド） ₩10M〜₩50M ₩600,000〜₩1,500,000
アパート（2〜3ベッド） ₩50M〜₩200M ₩1,200,000〜₩3,000,000+

釜山、仁川、大邱

価格は一般的に、同等のソウルの物件より20〜40%低く、近隣による大きな差があります。

隠れた月々の費用 — これらを予算に入れる

家賃に加えて、次のものを計画してください：

費用 一般的な金額
管理費（관리비） ₩50,000〜₩250,000/月
電気 ₩30,000〜₩100,000/月（夏/冬に急増）
ガス（暖房 + 調理） ₩30,000〜₩150,000/月（冬に大きく急増）
水道 ₩10,000〜₩30,000/月
インターネット ₩25,000〜₩35,000/月
仲介手数料（一回限り） 契約金額の0.3〜0.9%

予算の目安： 提示された家賃に、公共料金と管理費として₩150,000〜₩300,000/月を加えてください。

5. 物件の探し方：アプリ、仲介業者 & 街歩き

オンラインプラットフォーム

プラットフォーム 言語 備考
Naver不動産（네이버 부동산） 韓国語 最も網羅的；保証金、家賃、広さ、階数、ペット規定で絞り込み可能
Zigbang（직방） 韓国語/英語 アプリ中心、写真が豊富、一部3Dツアーあり
Dabang（다방） 韓国語 Zigbangに類似；ワンルームで人気
Peter Pan's Good Room（피터팬） 韓国語 オーナー直接の掲載が多い

オンライン掲載に関する警告： 韓国のアプリの掲載の多くは、期限切れか、問い合わせを引きつけるために使われる「ゴースト」掲載です。仲介業者に連絡すると、その特定の物件はもうないと言われ、似た物件を見せられることがよくあります。これは通常の慣行です — 出発点として使い、保証とは考えないでください。

不動産仲介業者（부동산 / 공인중개사）

不動産仲介業を表す韓国語は부동산（budongsan）です。法律により、すべての仲介業者は免許を持っていなければなりません — 窓に掲示された공인중개사（免許を持つ仲介業者）の認証を探してください。

budongsanの利用方法：

  1. 住みたい近隣の事務所に入る（どこでもよいわけではない — 地元の仲介業者は地元の物件を知っている）。
  2. 予算、広さの希望、入居時期を伝えるために、スマートフォンで2〜3件の掲載例を見せる。
  3. ペット規定、駐車場、ARCの住所登録が可能かどうかを尋ねる。
  4. 仲介業者は複数の選択肢を見せてくれる — 決める前に少なくとも3〜5件は内見する。

仲介手数料： 韓国では法律で上限が定められています。保証金₩50M未満の월세契約の場合、料率は取引額の約0.5%（上限₩200,000）です。料率は契約規模によって異なります — 必ず正確な手数料を事前に確認してください。通常、入居者が仲介手数料を支払います。

「街歩き」の方法

オンラインで候補を絞った後、目標の近隣の街を実際に歩き、不動産仲介事務所の窓に貼られたA4用紙の掲載を探してください。これらはしばしば最も新しく正確な物件です。地元の3〜4軒の事務所に入って仲介業者と直接話す方が、アプリだけに頼るよりも良い結果が得られることが多いです。

外国人に優しいプラットフォーム

外国人の借り手向けに英語サポートを専門とするプラットフォームがいくつかあります：

6. 賃貸借契約の締結：ステップ別チェックリスト

内見の前

内見中

署名の前

契約書そのもの（임대차계약서）

有効な韓国の賃貸借契約書には次が含まれていなければなりません：

口頭での合意を決して当てにしないでください。 大家が何かを約束した場合（例：「入居前に冷蔵庫を交換します」）、それは特約事項の欄に書かれていなければなりません。

これら3つの手続きは、韓国の賃貸において行う最も重要な行動です。これらを省略する外国人は、大家が保証金を返還できない場合に法的保護がありません。入居後14日以内に3つすべてを行ってください。

ステップ1：転入届（住所登録）（전입신고）

新しい住所を、お住まいの地域の주민센터（住民センター）で、またはGovernment24（gov.kr）を通じてオンラインで登録してください。パスポート、ARC、賃貸借契約書を持参してください。これにより、あなたがその住所に住んでいることを証明する法的記録が作成されます。

外国人として、あなたは住所変更を入国管理局（HiKorea）にも14日以内に届け出る必要があります — これは주민센터の登録とは別の要件です。

ステップ2：確定日付スタンプ（확정일자）

同じ주민센터の訪問時（または地元の地方裁判所登記所）に、賃貸借契約書に확정일자（hwakjeong-ilja）のスタンプを請求してください。これは、あなたの契約が存在することを証明し、差押えや破産の際に他の債権者よりも保証金に法的優先権を与える日付スタンプです。

これは保証金にとって最も重要な唯一の法的保護です。 これがなければ、大家が破産したり物件が競売にかけられたりした場合、あなたの資金に対する優先請求権がありません。費用：約₩600。

ステップ3：賃貸借契約の届出（주택임대차 계약신고） — 2025年6月から新設

2025年6月1日以降、保証金が₩6,000万を超える、または月々の家賃が₩300,000を超える新規の賃貸借契約はすべて、署名から30日以内に政府に届け出なければなりません。これは주민센터の住所登録と一緒に行うことができます — 賃貸借契約書、パスポート、ARCを持参してください。届出が遅れると罰金が科されます。

契約が基準に該当する場合は、住所登録の際に주민센터の職員に주택임대차 계약신고を手伝ってもらうよう頼んでください — 彼らは1回の訪問で両方を処理できます。

8. 保証金詐欺：その回避方法

전세および월세の詐欺は、韓国で記録された問題です。政府のデータによると、2025年半ばまでに32,000人を超える詐欺被害者が出ており、20代と30代がその大半を占めています。外国人は言語の壁のため特に脆弱です。ここでは、自分を守る方法を紹介します。

最も一般的な詐欺の種類

抵当権隠し詐欺： 物件には、大家があなたに隠している多額の抵当権があります。大家がローンを返済できないと、物件は競売にかけられ、銀行があなたの保証金より優先されます。

偽の大家詐欺： 誰かが所有者を装ってあなたの保証金を集めます。物件が他人に貸し出されている、または他人が所有していると気づいた時には、お金はなくなっています。

保証金過大評価詐欺： 物件の実際の価値を超える전세の保証金を支払います。大家が債務不履行になると、競売の収益ではあなたの保証金全額を賄えません。

「ゴースト」物件詐欺： 物件が存在しない、またはすでに別の人に貸し出されています。

自分を守る方法

必ず등기부등본（建物登記簿）を取得する：

등기부등본は、誰が物件を所有しているか、そしてその物件に対するすべての抵当権、先取特権、または法的請求を示す政府の文書です。どの주민센터でも約₩1,000で新しいコピーを印刷でき、iros.go.krのオンラインでも取得できます。

黄金律：

保証金返還保険（보증보험）

韓国住宅都市保証公社（HUG）とSGIソウル保証は、保証金返還保険（전세보증보험 / 보증보험）を提供しています。加入していれば、大家が返還できない場合に保険会社があなたの保証金を払い戻し、その後大家に対して回収を求めます。

外国人向けには、いくつかの第三者サービス（FOHO、2025年11月開始のForeigner Home Security Deposit Insurance）が英語での申請手続きを支援します。

9. 入居：公共料金、インターネット & 住所登録

公共料金の設定

韓国の公共料金（電気、ガス、水道）は、物件ではなく居住者に請求されます。入居する際には：

電気： 韓国電力公社（한전、KEPCO） — kepco.co.krでメーター名義を更新するか、123に電話する。平均月額請求：₩30,000〜₩100,000（夏はエアコン、冬は電気暖房で大きく急増）。

ガス： 地元の都市ガス事業者による（地域により異なる）。入居を知らせる。平均月額請求：₩30,000〜₩150,000（オンドル床暖房のため12月〜2月にピーク）。

水道： 通常は建物管理（관리비）を通じて請求される。別途明細化されることもある。

インターネット

韓国には世界で最も速く最も安い家庭用インターネットがあります。主要な3つのプロバイダー：KT（Korea Telecom）、SK Broadband、LG U+。設置には1〜3営業日かかり、ギガビット速度で約₩25,000〜₩35,000/月の費用がかかります。契約するにはARCが必要です。

管理費（관리비）

この月額料金は、建物の共用エリアの清掃、警備員サービス、エレベーターの保守、そして時には暖房やゴミ収集をカバーします。金額と何をカバーするかは建物によって大きく異なります — 署名する前に、관리비に何が含まれるかを必ず正確に尋ねてください。

住所登録 — 外国人にとって重要

入居後14日以内に、次を行わなければなりません：

  1. お住まいの地域の주민센터（住民センター）で新しい住所を登録する
  2. HiKoreaを通じた入国管理局（hikorea.go.kr）で、または入国管理事務所で対面で住所を更新する

14日以内に住所を更新しないことは法律違反であり、罰金が科される場合があります。さらに重要なのは、入国管理と健康保険の記録が古い住所に紐付けられたままになり、更新やサービスで問題が生じることです。

10. 入居者としての権利（住宅賃貸借保護法）

韓国の住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）は、入居者に重要な保護を提供します — ただし、전입신고と확정일자（第7章のステップ1と2）を完了している場合に限ります。

主な保護

最低賃貸期間： 韓国の法律では、賃貸借契約が2年未満で書かれていても、自分で早く出ることを選ばない限り、満2年間滞在する権利があります。1年契約は、同じ条件で2年目に滞在する権利を与えます。

家賃増額の上限： 契約更新時、大家は更新サイクルごとに保証金または月々の家賃を最大5%までしか増額できません。これにより、突然の大幅な家賃の値上げが防がれます。

優先弁済権（우선변제권）： 전입신고と확정일자の両方を完了していれば、物件が差押えられた場合に、無担保債権者よりも優先して保証金の弁済を受けられます。

少額保証金優先弁済権（최우선변제권）： 非常に少額の保証金（地域ごとに設定された基準を下回る — 2025年のソウルで約₩16.5M）の入居者で、住所を登録している場合、抵当権を持つ銀行に対してさえ、一定額まで（ソウルで約₩5.5M）保護された優先請求権を持ちます。これは最も脆弱な借り手を保護します。

強制立ち退き： 大家は、法的手続きなしに契約終了前にあなたを立ち退かせることはできません。物件が売却された場合、新しい所有者はあなたの賃貸借契約を尊重しなければなりません。

賃貸借更新の権利

契約終了前に、あなたは最大5%の家賃増額で1回の自動2年更新を請求する権利があります。大家は、更新しない意向を契約終了日の6か月前から2か月前までに通知しなければなりません。この期間内に通知しない場合、契約は同じ条件で自動的に更新されます。

11. 退去 & 保証金の返還

退去する前に

保証金返還のタイムライン

大家は法的に、あなたが退去する日に（実際には、次の入居者の保証金が到着し次第）保証金を返還する義務があります。彼らが「もう少し時間が欲しい」と言う場合、あなたのリスクは高まっています。

大家が遅延する場合：

  1. 保証金を受け取るまで鍵を渡さない — 保証金を受け取る前に鍵を返却すると、交渉力を失う。
  2. 地方裁判所で賃借権登記命令（임차권 등기명령）を申請する。これにより、すでに退去していても優先権が保全される。
  3. 韓国法律救助公団（법률구조공단、132）を通じて주택 임대차 분쟁 조정위원회（住宅賃貸借紛争調停委員会）に連絡し、無料の調停を受ける。
  4. 大家がHUGを通じた保証金返還保険に加入している場合、直接請求を申し立てることができる。

12. 短期 & 一時的な選択肢

到着したばかりで、ARCを取得する前、または長期賃貸を見つける前に住居が必要な場合：

選択肢 期間 費用の範囲 備考
コシウォン 2週間〜 ₩300〜₩800K/月 理想的な最初の拠点；ARC不要
シェアハウス 1〜3か月〜 ₩400〜₩900K/月 コミュニティ、外国人に優しい
Airbnb 数日〜数週間 変動 長期では高額；最初だけ使う
サービスアパートメント 1か月〜 ₩1.5M〜₩4M/月 すべて込みだが高額
ゲストハウス 数日〜数週間 ₩30,000〜₩70,000/泊 ごく短期の初期滞在向け

13. エリアガイド：ソウル & その他

ソウル — 外国人に人気のエリア

エリア 雰囲気 おすすめの人
麻浦区 / 弘大（ホンデ） クリエイティブ、若者向け、ナイトライフが盛ん アーティスト、若手の専門職、学生
麻浦区 / 延南洞（ヨンナムドン） おしゃれなカフェ、国際的なコミュニティ デジタルノマド、若い外国人居住者
西大門区 / 新村（シンチョン） 大学エリア、手頃な価格 延世、西江、梨花の近くの学生
龍山区 / 梨泰院（イテウォン） 国際的なコミュニティ、英語が通じやすい 新参者、英語サービスを求める外国人居住者
城東区 / 聖水（ソンス） おしゃれ、再開発が進む、デザイン志向 若手の専門職、予算に余裕のある人
江南区 ビジネス街、高級 企業の外国人駐在員、予算に余裕のある人
松坡区 / 蚕室（チャムシル） 家族向け、緑地 子供のいる家族
冠岳区 / 新林（シルリム） 手頃な価格、学生エリア ソウル大学近くの予算重視の借り手

ソウル以外

都市 特色 ソウルとの費用比較
釜山 海沿い、ゆったりとしたペース、強い外国人コミュニティ 20〜35%低い
仁川 空港都市、成長中；松島（ソンド）は現代的で国際的 25〜40%低い
大邱 韓国中部、伝統的、暑い夏 30〜45%低い
光州 南西部の文化の中心地 35〜50%低い
済州島 島のライフスタイル、デジタルノマドに人気；費用は上昇中 10〜25%低いが急速に上昇中

14. 韓国の住宅用語集

韓国語 発音 日本語の意味
부동산 budongsan 不動産仲介業 / 仲介業者
공인중개사 gongin junggyesa 免許を持つ不動産仲介業者
보증금 bojeunggeum 賃貸保証金
월세 wolse 月払い家賃
전세 jeonse 一括キーマネー賃貸
반전세 ban-jeonse ハイブリッド（保証金 + 一部家賃）
관리비 gwallibi 月々の建物管理費
등기부등본 deunggibu deungbon 不動産登記簿 / 権利証書
확정일자 hwakjeong-ilja 確定日付スタンプ（法的保護）
전입신고 jeonip singo 転入届（住所登録）
계약서 gyeyakseo 契約書 / 賃貸借契約
계약금 gyeyakgeum 契約金（最初の支払い、通常は保証金の10%）
잔금 jangeun 残金（入居時に残っている保証金の支払い）
중개수수료 jungge ssusuryeo 仲介手数料
주민센터 jumin senteo 住民センター / 区役所
아파트 apateu 高層アパート団地
빌라 billa 低層アパート建物（3〜5階建て）
오피스텔 opiseutel オフィステル（複合用途の高層ビル内のスタジオ）
원룸 won-rum ワンルームスタジオアパート
고시원 goshiwon 超小型の下宿
쉐어하우스 sheo hauseu シェアハウス
온돌 ondol 韓国の床暖房システム
특약사항 teugyak sahang 契約の特約事項 / 付則
임대차 계약 imdaecha gyeyak 賃貸借契約
임대인 imdaein 大家（貸主）
임차인 imchaein 入居者（借主）
보증보험 bojeung boheom 保証金返還保証保険

免責事項： 住宅市場の状況、価格帯、法的要件は定期的に変更されます。このページの情報は、2025年半ば時点で入手可能な最良のデータを反映しています。現在の数字は、必ず免許を持つ仲介業者と公式情報源で確認してください。法的紛争については、韓国法律救助公団（132）に連絡するか、免許を持つ韓国の弁護士に相談してください。

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